3기 신도시 예정지 집값, 과천·남양주 내리고 계양 상승?

3기 신도시 예정지 집값, 과천·남양주 내리고 계양 상승?

3기 신도시 예정지 과천 남양주가 지금 집값에 대해서 말이 많다.

서울 아파트는 현재 게속 하락중이다.. 젠 장 할;;;

3기 신도시 관련된 양질의 뉴스를 퍼왔으니 참고 바란다.

'3기 신도시' 예정지 집값, 과천·남양주 '뚝' 계양 '쑥'

3기 신도시 예정 지역의 희비가 엇갈리고 있다. 과천, 남양주 등은 공급 물량 증가 우려 등으로 아파트 매매가가 큰 폭으로 떨어졌지만, 인천 계양구는 소폭 상승했다. 이런 가운데 서울은 아파트 값이 7주 연속 하락했다. 서울 전셋값도 하락세가 지속 되고 있다.

27일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 동향 자료에 따르면 12월 넷째 주(12월 24일 기준) 수도권(서울·경기 등) 아파트 값은 0.06% 하락한 것으로 나타났다. 이는 지난주(-0.04%)보다 하락 폭이 소폭 커진 것이다. 수도권 집값을 더 끌어내린 건 경기 지역의 하락세다. 경기도가 지난주 -0.03%에서 이번 주 -0.06%로 낙폭이 2배 확대됐기 때문이다. 

경기 지역 중에서도 특히 3기 신도시 일부 예정지역은 낙폭이 컸다. 과천의 경우 지난주 -0.04%였던 하락 폭이 이번 주 -0.16%까지 확대됐고, 남양주도 같은 기간 동안 0.03%에서 -0.04%로 집계돼 상승에서 하락으로 돌아섰다. 이번 주 -0.32%로 집계된 하남의 경우 -0.33%였던 지난주 보다 낙폭이 소폭 줄긴 했지만 여전히 하락 폭이 크다는 평가다. 

반면 3기 신도시 후보군 중 하나인 인천 계양구는 지난주 0.12%에서 이번 주 0.14%로 오히려 상승률이 커졌다. 감정원 관계자는 “인천 계양구는 제3기 신도시 조성 예정지이지만 현재 상황에서 수요 대비 공급이 부족해 상승으로 나타났다”고 말했다.

앞서 정부는 ‘12·19 공급 대책’을 발표하면서 남양주 왕숙(6만6,000가구), 하남 교산(3만2,000가구), 인천계양 테크노밸리(1만7,000가구), 과천 과천(7,000가구) 등의 3기 신도시 입지를 확정한 바 있다.

한편, 서울의 경우 매매·전세시장이 동시에 얼어붙는 중이다. 매매와 전세 모두 거래가 끊기고 가격은 내림세가 지속하는 모습이다. 이번 주 서울 아파트 매매가격은 지난주와 같이 0.08% 떨어져 7주 연속 하락세를 보인 것으로 나타났다. 헬리오시티 입주 영향을 받는 송파구와 강동구는 이번 주 -0.15%·-0.06%를 기록했다. 서울 아파트 전셋값도 지난주와 동일한 수준인 -0.11% 하락했다. 감정원 관계자는 “다수의 신규단지에서 입주가 시작돼 전세매물은 누적됐지만 계절적 비수기 등의 영향으로 모든 지역에서 보합 내지 하락을 보였다”고 설명했다.

3기 신도시 사업, 속도 높인다…‘관계기관 TF’ 재가동

국토교통부는 지난 19일 발표한 ‘제2차 수도권 주택공급 계획’의 대규모 택지 조성사업을 구체화하고자 관계기관 TF를 27일부터 재가동했다고 밝혔다.

신규 택지는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 테크노밸리, 과천 과천지구다. 회의에선 국토교통부와 경기도ㆍ인천시, 남양주시ㆍ하남시ㆍ과천시ㆍ계양구청 등 지방자치단체와 LH(한국토지주택공사)ㆍ경기도시공사ㆍ인천도시공사 등 사업시행자가 모두 참석했다.

교통 대책의 실효성을 높이고 입주에 따른 교통불편이 발생하지 않도록 교통망 조기 구축방안이 논의의 출발선이다. 앞서 정부는 수도권 광역교통망 개선방안으로 급행ㆍ간선 중심의 중추망 조기 구축과 외곽순환고속도로 등 순환망 청사진을 제시했다. 환승센터와 연계한 M버스 공급과 전용 S-BRT, 2층 버스 도입도 확대할 계획이다.

회의에선 내년 지구 지정과 2020년 지구계획 승인과 보상 착수 등 구체적인 사업추진 일정도 공유했다. 지역 주민의 건의사항과 조치계획에 대한 논의도 이뤄졌다.

4개 지구별 TF는 이날 합동 회의를 시작으로 월 1~2회 정기적으로 열린다. 자족도시 조성과 교통이 편리한 도시를 조성하기 위해 국토부는 사업 종료 시점까지 TF를 운영할 계획이다.

백원국 국토부 주거복지정책관은 “신규택지 사업 추진 과정에서 지역과 적극적으로 소통하면서 지역 맞춤형으로 사업을 추진하겠다”고 말했다.

'하긴 하는데'…3기 신도시 'GTX 광역교통망' 갖춰질까?

'서울까지 30분'…국토부, '광역교통망' 2년 빨리 대책 수립 

예산 확보·주민 반발·시기·예타 면제…풀어야 할 과제 '산적'

GTX '선(先) 입주 후(後) 개통' 가능성↑…초기 입주민 '불편'

정부가 남양주, 과천, 하남, 계양을 비롯한 3기 신도시의 성패를 좌우할 교통문제 해법으로 수도권광역급행철도(GTX) 등 급행 간선망을 조기 착공하는 방안을 추진한다.

'서울 도심까지 30분내 출퇴근 가능' 

정부가 남양주·하남·인천계양·과천을 수도권 3기 신도시 입지로 선정하면서 '광역교통망 구축'을 약속했지만 실현 가능성에 의문이 제기되고 있다. 

광역교통망 구축을 위해선 예산 확보를 비롯해 공급 시기, 예비타당성 조사 면제 여부, 1·2기 신도시 주민 반발 등 우선 해결해야 할 과제가 산적해 있기 때문이다. 

광역급행철도(GTX)를 포함한 광역교통망 조성사업이 본격화되면 3기 신도시에서 서울까지 접근성이 향상돼 서울 주택 수요를 분산시킬 수 있다는 게 정부의 복안이다. 입주후 불편한 교통여건으로 실패한 2기 신도시의 전철을 밟지 않겠다는 취지다. 

정부는 광역교통망 연결 시기를 앞당기기 위해 이전보다 2년 빨리 교통 대책을 수립하겠다고 밝혔지만 3기 신도시 공급 대책의 성패를 좌우할 광역교통망 구축이 정부의 계획대로 진행될지는 낙관할 수 없다. 

정부는 파주 운정에서 화성 동탄 신도시를 잇는 GTX-A 노선과 경기 양주 덕정에서 수원을 잇는 GTX-C 노선, 신안산선을 조기 착공키로 했다. 

인천 송도에서 남양주 마석을 잇는 GTX-B 노선과 신분당선 연장, 계양-강화 고속도로 등 간선 중심의 교통망도 대거 확충한다는 계획이다. 또 지하철의 정시성을 버스에 도입한 간선급행버스체계, BRT 체계도 확대한다. 차내 혼잡을 완화하고 수송 용량을 확대하기 위해 2층 버스 도입도 늘리기로 했다.

지하철보다 3∼4배 빠른 속도로 달리면서 3기 신도시 등 수도권과 서울지역을 오가는 GTX를 기반으로 한 광역교통망이 제때 갖춰진다면 광역교통 여건이 크게 개선될 것으로 예상된다. 

문제는 GTX를 둘러싼 변수가 워낙 많아 정부의 예상대로 제때 공급될지 미지수라는 점이다.

정부는 사업추진 방식과 설계 등 후속절차가 순조롭게 진행되면 GTX-A노선의 경우 오는 2023년 준공이 가능할 것으로 보고 있다. 

하지만 교통영향평가를 비롯해 환경영향평가, 토지보상 등 실제 사업에 착수하기까지 적지 않은 시간이 소요된다. GTX-A노선 착공식도 예비타당성 조사를 통과한지 4년이 훨씬 지난 27일에서야 열린 이유도 이와 무관치 않다. 그만큼 GTX 공급에 변수가 많다는 것을 시사하는 대목이기도 하다. 

가장 많이 진척된 GTX-A노선도 오는 2023년부터 부분 개통을 시작하는 등 실제 GTX 운영은 신도시 입주 시기보다 2~3년 늦어질 걸로 예상된다. 2기 신도시 실패의 가장 큰 원인으로 꼽힌 '선(先) 입주 후(後) 개통'이 재연될 가능성이 높다는 얘기다. 

또 광역교통개선부담금을 기존보다 2배 이상 늘린다는 게 정부의 방침이다. 부담금은 고스란히 아파트 분양가에 반영되기 때문에 신도시 입주민들에게 부담으로 작용할 수밖에 없다. 무엇보다 3기 신도시 입주민들은 광역교통부담금을 내고도 정부의 약속대로 교통인프라를 이용할때까지 상당기간 불편을 겪어야 한다. 

더 큰 변수는 남양주와 인천을 잇는 GTX-B 노선이다. 이미 예비타당성 조사 과정에서 경제성이 없는 것으로 나왔다. 이번 3기 신도시중 6만6000가구 공급으로 규모가 가장 큰 남양주가 포함된 것은 이 노선의 경제성을 높여 반드시 추진하겠다는 정부의 의지를 반영한 것으로 풀이된다. 인천시가 국가균형발전위원회에 예타 면제를 신청한 것도 같은 이유다. 

국토교통부가 19일 '2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안'을 발표하며 3기 신도시 예정지로 남양주 왕숙과 하남 교산, 과천, 인천 계양 등 4곳을 확정했다. 사진은 이날 오후 경기 남양주시 진건읍 신도시 예정부지.

현재 예비타당성 조사에 발목이 잡혀 있는 B노선은 조사 면제가 검토되고 있다. 하지만 예산 5조9000억원이 드는 사업을 별다른 검증없이 광역교통망 구축이라는 명분만 앞세워 강행할 경우 예산 낭비라는 지적을 피할 수 없을 것으로 보인다. 또 경제성 여부를 따지지 않고 강행했다가 자칫 적자 노선으로 전락할 경우 국민 세금으로 보전해야 되는 것도 정부 입장에서 달갑지 않다. 

철도업계 관계자는 "예타 면제가 논의되고 있는 GTX-B노선에 남양주를 추가해도 사업성에 대한 면밀한 검토없이 섣불리 추진하다간 자칫 적자 노선으로 전락할 수 있다"며 "과도한 요금이나 적자를 보전해주기 위해 국민 세금이 투입되는 것을 사전에 막기 위해서는 경제성을 꼼꼼하게 따져봐야 한다"고 주문했다. 

일부 시민단체들도 GTX사업이 졸속 추진되고 있다며 환경보호 대책 마련을 촉구했다. 

한국환경회의와 경실련 도시개혁센터 등 56개 시민단체는 지난 24일 정부서울청사 앞에서 기자회견을 열고 "GTX-A 노선사업은 민간이 직접 운영하고 투자금을 회수하는 방식인데 정부가 연내 착공을 위해 1조5500억원의 국가재정을 사업자 건설 보조금으로 몽땅 몰아주는 계약을 체결했다"며 "결국 국민이 사업 부담을 떠안게 될 것"이라고 주장했다. 

이어 "GTX-A노선의 환경영향평가 1차 법정 검토시한은 내년 중순으로 북한산국립공원을 관통해야 하는 불가피한 사유도 소명되지 않았다"며 "불과 한달전만해도 환경영향평가 신뢰성 회복 운운하던 환경부가 환경영향평가서 초안 검토 당시 지적사항이 전혀 수정되지 않은 상태에서 정치권 눈치를 보고 있다"고 지적했다.

이들은 "광역전철망이나 광역버스의 경제성까지 떨어뜨리고 중복과잉투자로 사실상 건설사업 부양책이라는 본색만 드러낸채 재정 적자 피해는 국민들에게 전가될 것"이라며 "문재인 정부는 GTX-A 노선 사업을 면밀히 진단하고 개선방안을 재검토 해야한다"라고 촉구했다.

또 일부 1·2기 신도시 주민들의 반발도 잠재워야 하는 녹록치 않은 상황이다. 

현재 화성 동탄 1·2신도시와 남양주 다산신도시 등 2기 신도시 주민들의 반대 움직임이 곳곳에서 포착되고 있다. 3기 신도시가 1·2기 신도시보다 서울과 가깝고 자족도시가 된다면 사실상 '베드타운'으로 전락하는 2기 신도시도의 슬럼화가 가속될 것이라는 우려 때문이다. 

전문가들은 GTX 노선이 3시 신도시 입주보다 수년씩 늦어져 초기 입주민들의 불편을 예상하고 있다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "과천과 하남 교산은 강남권 접근성이 좋은 지역"이라며 "강남 고급 유효수요의 분산은 어렵겠지만 수도권 3기 신도시가 서울 출퇴근 30분 거리에 조성될 예정이라 서울 20~40세대의 내집마련 수요의 관심을 이끌어 낼 수는 있을 것으로 판단된다"고 분석했다. 

하지만 그는 "GTX, 지하철연장, BRT 등 다양한 수단을 활용해 서울도심과 외곽의 물리적 거리 단축이 기대되나 핵심노선인 GTX는 예비타탕성이나 착공수준에 그쳐 최소 완공까지 5년 이상의 시간이 필요하다"며 "교통망 확충 효과의 실효성은 신도시 입주 이후에나 기대할 수 있어 초기 입주민들의 불편이 야기될 수 있다"고 우려했다.  

3기 신도시 '대토보상·리츠'카드 수도권행 투기일탈 막을까

수십조원 토지보상금 투기자금 유동성 확대 우려 
대토제도·리츠 결합…"원주민 수익·재정착률 확대 유도"

김현미 국토교통부 장관이 19일 오전 정부서울청사에서 수도권 3기 신도시 입지와 2기 신도시 광역교통개선 대책을 발표하고 있다. 2018.12.19/뉴스1 © News1 구윤성 기자
서울에 몰린 주택수요 분산과 집값안정을 위해 정부가 '3기 신도시'계획을 발표했지만 천문학적인 토지보상금이 부동산투기로 재유입될 것이란 지적이 제기되고 있다. 정부는 이를 막기 위해 대토보상제와 이를 활용한 대토개발 부동산투자회사(리츠)를 적극 활용한다는 방침이다. 

27일 국회와 정부 관계자에 따르면 국토교통부는 앞서 남양주 왕숙 1134만㎡, 하남 교산 649만㎡, 인천계양 테크노밸리 335만㎡, 과천 과천·주암·막계동 일원 155만㎡ 등에 3기 신도시 택지를 개발하겠다고 밝혔다. 

지역별로는 서울 32곳(1만9000가구), 경기 8곳(11만9000가구), 인천 1곳(1만7000가구) 등이다.

관건은 이 곳 지역에 풀리게 되는 수십조원대의 토지보상금이다. 이미 내년 22조원대의 토지보상이 실시되는데다 2기 신도시의 보상금이 연간 30조원대였다는 점을 감안하면 당분간 시중에 풀리는 자금의 수요는 확대될 가능성이 높다. 

문제는 토지보상금으로 풀리는 유동자금이 서울을 비롯한 수도권의 집값상승을 부추길 공산이 크다는 점이다. 실제 지난 수년간 서울집값의 급등을 부추겼던 주원인은 저금리기조에 따라 시중에 풀린 유동자금의 영향이 컸다. 경기침체로 기준금리 인상이 주춤한 가운데 유동자금을 걷어내지 못한 부동산시장은 정부의 강경한 투기규제정책에도 여전히 불안한 양상이다. 여기에 막대한 토지보상금이 투기수요를 부추길 경우 수도권의 부동산시장은 또다시 들썩일 수 있다는 지적이다. 

국토교통부는 이를 감안해 대토보상제도를 적극 검토하고 있는 모양새다. 대토보상이란 토지보상법 제63조에 근거해 토지소유자가 원하고 토지로 보상 가능할 때 토지보상금 중 현금 또는 채권을 제외한 부분에 대해 당해 공익사업의 시행으로 조성하는 토지로 보상하는 것을 말한다. 보상하는 토지가격의 기준금액은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 산정한다.  

2008년부터 시행된 대토보상은 초기에는 신청자가 많지 않았다. 그러나 최근 땅값이 치솟자 원주민 토지소유주들이 현금 대신 땅으로 보상해줄 것을 요구하는 추세다.

김정희 국토부 공공주택추진단장은 "대토보상은 토지보상금과는 달리 원주민의 지역재투자와 재정착률을 높일 수 있어 개발지역의 경제에도 큰 도움을 준다"고 언급했다. 특히 국토부는 3기 신도시의 경우 대토의 선택범위를 확대하고 상업성이 높은 우량블록을 대토 대상지역으로 확정해 대토보상을 적극 유도한다는 방침이다. 

여기에 대토보상을 받은 원주민을 대상으로 부동산 대토개발 리츠도 활성화한다는 방침이다. 

대토개발 리츠는 보상받은 땅을 리츠에 현물출자할 경우 리츠가 개발하고 이에 대한 개발이익을 소유주들에게 나눠주는 제도다. 대토 리츠는 일반 리츠와는 달리 주식 공모의무와 상장의무에서 자유롭다. 또 영업인가 이전에도 대토보상권의 현물출자가 가능해 일반 공급용지에 비해 상대적으로 우수한 입지를 선점할 수 있다. 원주민이 지역개발을 통해 거주지에서 상생하는 방안을 찾을 수 있다는 이야기다. 

실제 평택 고덕신도시 그랜드타워 개발 사업의 경우 국토부의 허가를 받아 케이리츠앤파트너스가 '대토개발 리츠' 형태로 추진한다. 여기에 3기 신도시의 경우 대토 리츠를 지주들이 만들고 LH(한국토지주택공사)가 직접 자산관리회사(AMC) 역할을 하는 제도를 지원해 사업성을 높인다는 계획이다. 

국회의 한 관계자는 "대토제도와 리츠를 활용하고 LH가 이에 가세하면 토지로 보상받은 원주민의 실익도 커질 것"이라며 "다만 지역별로 대토에 대한 선호도가 다른 만큼 추가유인책으로 보완하는 방안이 필요하다"고 제언했다.

내가 알기로 1,2기 신도시는 실패 했다.

이번 3기 신도시는 어떨지 사실 궁금하긴 하지만 1,2기 신도시때와 똑같이

장점만 부각시키는것 같다.

다른 애기로

비트코인 및 주식에도 관심이 많지만 부동산에도 관심이 많다.

서울 집값 전망도 매일 분석 및 공부하고 있다.

부모님께 도움 받아 아파트 투자에도 큰수익은 보지 못했다.

부동산에 대해서도 많이 공부하고 있고

부동산 투자 전략 을 세워야 할것 같다.

향후 부동산 전망 에 대해서도 블로그에 담을 예정이다.

개인적으로 의정부 부동산 전망 에 대해서 관심이 사실 많은 편이다.

부동산 투자 방법 및 향후 전망에 대해서도 앞으로 더 공부를 해야 할것 같다.

어쨋든

이번에도 잘 충분히 생각하고 투자 및 구매 하셨으면 좋겠다는 생각이 든다.

대한민국 개미님들 파이팅. (과도한 투기는 불행의 시작입니다.)